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上海樓市崩盤在即-2006/10/20房產之窗網報道(轉載)

2014-03-10 10:50:54
來源:你我貸

上海樓市變盤在即未來3-6個月將是關鍵時期

房產之窗網;2006年10月19日14:31辛朝興

上海的吳先生(化名)有一套位于蘇州河邊上的房子準備出售,看房的人不少,在8月,有幾家都有購買意向,可一進9月,這些買家卻都表示:不買了。

吳先生的遭遇可以說是近期上海樓市的一個縮影。自從去年一季度國家對房地產業進行大力調控以來,除了今年4月和7月,由于二手房交易相關政策出臺,導致突擊交易帶來成交量上升外,其余月份,上海二手房成交量均逐月下降。

二手房交易降幅明顯

根據上海房產之窗網樓市行情監測系統顯示,9月1日至10月5日,上海市新房總成交套,成交面積為238.6萬平方米,而被認為是淡季的7月28日至8月31日,上海市新房還成交了套,成交面積達到243.8萬平方米。

盡管目前尚未有全面的二手房交易統計數據,但從各大中介及部分機構的抽樣統計來看,自去年一季度以來,上海二手房交易呈下降趨勢無疑,而且降幅明顯。

二手房交易量下降,反映出上海整個房地產業“微循環系統”中出現了“阻滯”。這個“阻滯”明顯體現在銀行貸款和土地供應上。

銀行“輸血”減少

幾乎與國家對房地產業的調控同步,上海市中資商業銀行的自營性房地產貸款,在去年3月份達到增長的高峰后,貸款增速逐步下降。根據央行上海總部的統計,自去年7月起,上海市個人住房貸款連續10個月遞減,雖然今年5~8月出現了小幅反彈,但到了9月又重回跌勢,截至9月末,上海個人住房貸款余額2481.20億元,比年初減少63.14億元。至于房地產開發貸款,截至月末的余額為1831.22億元,雖然仍在增長,但貸款增量已逐季下滑。

資金是銀行房地產業的“血液”,“血流”不暢,房產商就得想法子加快“血液循環”。不久前,上海某傳出過溫州投資者集體拋盤的樓盤,其二期樓盤就打出了“購房首期款分期付”的招牌,而不到兩個月前,該樓盤還宣稱“銷售良好,預購從速”。

屋漏偏逢連夜雨,今年8月,上海傳出了“社保案”,眾多房地產商必須限期歸還社保基金的貸款,這無疑又加重了房地產商的資金壓力。

土地“發動機”減速

如果說資金是房地產業循環能夠進行下去的“潤滑劑”,土地則是這個循環的“發動機”。2005年,上海市政府公開出讓國有土地使用權達700萬平方米,而今年只在8月份發布過一個國有土地出讓公告,涉及土地面積180萬平方米,只有去年的1/4。

復旦大學房地產研究中心主任尹伯成告訴記者,土地既有一般商品屬性,又有資本品屬性,目前上海的情況是資本品屬性占了上風,這時土地供應的作用類似于貨幣供應量,加大土地供應,相當于放松貨幣供應,將導致房價上升,收縮土地供應,類似于緊縮貨幣,反而會降低房價。

土地政策變化影響到房價需要一定時間。因此未來3到6個月,將是上海樓市變化的一個關鍵時期。

作為房地產商來說,唯有將手上的樓盤能盡快賣掉。不過,現在的年輕人已經明白多了:買房?可以,降價吧。降多少呢?記者小范圍地調查過部分近期有買房計劃的白領,他們的心理價位與所看中樓盤的目前售價,普遍有每平方米四五千元的落差。

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