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上海3月起調整普通住房標準預計省近5%稅費

標簽 交易 
2014-03-10 10:50:54
來源:你我貸

業內人士認為,普通住房標準范圍擴大,或刺激成交量放大。

備受關注的“普通住房標準”確定自3月1日起調整。記者了解到,此次確定本市普通住房標準的方法沒有變化,調整的只是其中的價格標準。特別是“外環外”,價格標準調整幅度達到63%,這意味著,更多居民合理、自住性需求可享受優惠稅收政策。與此同時,記者也請業內人士算了一筆賬,普通住宅標準調整后,部分由“非普通”轉成“普通”的房源將降低交易成本,預計上下家可合計節約3%-5%的稅費成本。

確定普通住房標準的方法沒有變化調整的是其中的價格標準

經市政府同意,市住房保障房屋管理局、市規劃國土資源局、市財政局、市地稅局聯合印發《關于調整本市普通住房標準的通知》。《通知》明確,自2012年3月1日起,調整本市普通住房標準,可以享受優惠政策的普通住房應同時滿足以下條件:

五層以上(含五層)的多高層住房,以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等;

單套建筑面積在140平方米以下;

實際成交價格:低于同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以下,坐落于內環線以內的低于330萬元/套,內環線與外環線之間的低于200萬元/套,外環線以外的低于160萬元/套。

市房管局表示,此次確定本市普通住房標準的方法沒有變化,即按照二環三區域(內環內、內外環間、外環外)套均總價、容積率和面積標準確定本市普通住房標準,調整的是其中的價格標準。

更多居民可享受稅收優惠政策限購政策繼續執行

據介紹,本市現行普通住房標準是2008年11月調整的,具體為:內環線內總價低于245萬元/套,內外環線間總價低于140萬元/套,外環線外總價低于98萬元/套。

該標準至今已過三年,其間本市住房市場價格和物價都發生了較大的變化,普通住房占比下降,適時調整使之更加符合市場實際是政府的一項例行管理工作。同時,調整標準有利于在交易環節增加普通商品住房供應,也有利于引導中低價位、中小套型的普通商品住房開發建設。

與2008年執行的標準相比,這一次內環線內、內外環線間及外環線外每套物業調整額度分別為85萬、60萬、62萬,增長幅度分別為60%、43%、63%。特別是外環外,價格標準調整幅度達到63%。業內預計,普通住房標準調整后,本市交易環節的普通住房將大幅度增加,而更多居民合理、自住性需求也可享受到優惠稅收政策。

另外,市房管局強調,今年上海將繼續全面貫徹落實國家關于房地產市場調控一系列政策和措施,繼續執行住房限售政策,遏制投資投機性購房,加大普通商品房供應,支持居民合理購房需求,繼續加大保障性住房建設籌措和供應力度,促進房價合理回歸,促進房地產市場平穩健康發展。

》釋疑

可享受契稅、營業稅等優惠

Q:普通住房在交易環節可享受的優惠稅收政策具體有哪些?

市房管局:一是契稅,對個人購買普通住房,且該住房屬于家庭(成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女)唯一住房的,減半征收契稅(減半后稅率為1.5%);對個人購買90平方米及以下普通住房,且該住房屬于家庭唯一住房的,按照1%稅率征收契稅。

二是營業稅,個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的,免征營業稅(非普通住房的,按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅).

另外,在個人所得稅方面,個人轉讓普通住房按照規定繳納稅收。

》案例

普通、非普通住宅二手交易稅費差額大

以內環內一套89平方米,總價300萬的房源為例,此前以150萬購入。交投雙方所需費用基本如下表所示:

房東交易雙方合計

房源類型滿5年未滿5年購房者滿5年未滿5年

普通住宅223元約20萬元約3萬-9萬元約3萬-9萬元約23萬-29萬元

非普通住宅約8.5萬元約23萬元約9萬元約17.5萬元約32萬元

由上述示例房源為例,一套業主持有的二手住宅掛牌交易,以普通與非普通區分,房東需要繳納交易稅費相差約3萬-8.3萬元,首次購房者則在4.5萬-6萬元不等。兩者合計最大優惠幅度約在14.5萬元,占總價的4.8%。

》分析

買賣雙方不用聯手“做低”房價符合條件房源延期交易可省稅費

業內人士表示,普通住房標準調整后,“普房”的門檻被放低,可使一批房東、買房人用不著再聯手“做低”房價,有助于市場杜絕這一旨在規避、減免稅費的“擦邊球”行為。

上下家可節約3%-5%的稅費成本

昨天,市政府新聞辦官方微博“上海發布”第一時間發布“調整普通住房標準”消息后,也引起大量網友的轉發和評論,對于可以減少稅費,許多網友都表現出了振奮。

來自21世紀不動產上海區域的分析師黃河滔坦言,普通住宅標準覆蓋范圍擴大,會將本市新建商品住宅由原來的2成不到提升至6成以上,二手房更將超過80%的占比。而通過普通住宅標準調整后,部分由非普通轉成普通的房源將降低交易成本,預計上下家可合計節約3%-5%的稅費成本。

因此,符合房源延期交易可省稅費,將成為不少購房者主打的算盤。

購房者入市積極性提高

3月1日執行后,購房者長期觀望后的入市積極性將得以提高。李阿姨就是最好的證明。

市民李阿姨幫兒子張羅婚房的事已經持續了一年半,但她總是為房價漲漲跌跌的走勢和自己的心理價位有差異而不敢貿然出手。自從今年“上海兩會”透露“申城一季度放寬普通住房標準”后,李女士就開始篤悠悠起來,放慢了買房腳步,觀望政策出臺,節省一筆交易環節的稅費。李阿姨開心地說:“這會減輕購房者的稅收負擔呀,過去,一般會被轉嫁到買家身上的營業稅也將因此而有所減免,而且,購房選擇會更多。”

以內環內一套89平方米房源為例,此前業主曾以150萬購入,欲總價300萬出售。這樣一套業主持有的二手住宅掛牌交易,如今,若以“普通”與“非普通”標準區分,房東需要繳納交易稅費前后相差約3萬-8.3萬元,而首次購房者的稅費則在4.5萬-6萬元不等。兩者合計最大優惠幅度約在14.5萬元,占總價的4.8%。

樓盤或采取認籌不開盤鎖定客源

記者獲悉,一手市場方面其實也在蠢蠢欲動。在早先普通住宅標準將調整的信息公布之后,不少開發商近期就已經開始打起“新普宅”的賣點。有業內人士透露,由于目前距離3月1日僅有2周左右的時間,樓盤近期可能更多地采取認籌不開盤的方式,在最大程度鎖定客源的同時,將集中成交時間安排在標準執行之后。

許多中介預計,3月1日執行后,將刺激成交,2月下旬的部分成交也會向后推至3月,整個市場也很有可能借此契機,走出“小陽春”行情,成交出現小高峰。“按以往經驗和北京去年12月(普宅標準放寬后,交易量由0.8萬套水平放大到1.3萬套)的情況看,上海也將有體現,結合首套房利率下調優惠,粗略估計或刺激放量成交20%以上。”21世紀不動產上海區域的分析師黃河滔這樣分析說。

利好普通百姓投資客影響不大

上海易居房地產研究院副院長楊紅旭分析,此次調整不是救市政策,政策退出時間點符合調控需要,是根據市場房價變化作出的相應調整。“此次調整時間點符合調控需要,2008年調整過一次,但之后房價大幅上漲,種種跡象對于普通購房者而言都十分不利,調整后可以增加保障房比重,擴大受益面。應該每年都調整一次。”財經評論家葉檀表示,投資客已經被限購,對這波人群的影響不大。

業內專家認為,保證剛需成交量是此次政府對普通住宅標準作出調整的主要目的,政策對于中低端購房者來說是一個利好。“今年上海樓市調控的重要思想還體現在繼續實施差別化的住房信貸、房產稅征收和限售政策,種種舉措都在于鼓勵剛需和首套房置業。”一名資深的二手房經營人士表示,在“有保有壓”的政策意圖引導下,今年上海的商品住宅市場成交量進一步下挫的可能性不大,此舉也可以說是在政策上鼓勵購房者盡快購房。“尤其是一些自住需求的購房者。如果他們盡快購房的話,不僅可以買到合適的房源,而且可以激活樓市的成交量。成交量上去了,對于開發商政府都是一件好事情。”

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