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上市房企再融資方案又現表外回歸趨勢漸明

2014-03-10 10:50:54
來源:你我貸

宋都股份(.SH)8月6日晚間的一紙定向增發預案,再度點燃了房地產上市企業再融資開閘的希望。

與8月1日新湖中寶(.SH)公布再融資預案后,市場理解的房地產上市企業再融資向棚戶區改造、一級土地開發、保障房建設項目有條件放開不同的是,宋都股份再融資預案中的募資投向將以南京與杭州的中小戶型商品房項目為主,這打破了市場的預期。

同時,8月6日晚間有消息稱,滬深交易所已收到通知,房地產再融資正式放開。

房企融資將從表外回歸?

相關案例接二連三,房地產再融資是否開閘早已眾說紛紜。

監管層方面,則依然保持了原有的表態。對于開閘通知已傳遞到交易所的傳聞,一位接近深交所人士對記者指出,目前交易所方面并沒有接到相關的信息。

證監會在8月2日的新聞發布會上,也仍然維持自6月28日以來的一貫口徑:對存在閑置土地、炒地以及捂盤惜售、哄抬房價等違法違規行為的房地產開發企業,將暫停上市、再融資和重大資產重組。

而對于房地產企業是否存在違反國務院有關規定的情形,證監會在進行相關審核時,將依據國土資源部的意見來進行認定。

8月7日,有媒體報道稱國土資源部人士回應指出,房地產再融資國土部的審批程序不變。

房地產企業的回應也并不一致。一位北京房企上市公司人士對記者指出,目前得到的信息是房地產再融資將會有條件開放,放開的范圍是棚戶區改造、一級土地開發、保障房建設項目。

但一家從事一級土地開放項目的上市房企人士則指出,目前得到的信息是還未開閘,其所在公司對于監管層是否會放開股權融資渠道還是持觀望態度。

根據上市公司的再融資程序來看,目前已公布的再融資預案,還需經過股東大會批準,隨后方能上報證監會。

記者以投資者身份致電宋都股份董秘龔睿,其指出目前公司定向增發正在按程序進行,最早于8月22日股東大會召開后上報監管層。龔睿還表示,按以往經驗來看,即使上報方案后,監管層的審批時間也很難確定。

“相關公司只是公告了增發方案,但監管層沒有正式的批復就表明沒有正式開閘。我認為還是需要等待監管層的正式聲音,現在判斷為時過早。”北京市房協副秘書長陳志認為,他的說法也代表了市場目前的普遍觀望態度。

盡管上市房企再融資的正式開閘還難有定論,但從以往鮮有房企上報方案到如今預案頻出,房企股權融資環境的轉變已悄然生變,更多的信號還顯示,房地產融資正在從過去幾年高度依賴的表外渠道回流。

首先是在央行推動利率市場化進程后,房企銀行貸款渠道空間的打開。上述北京上市房企人士告訴記者,這對他們是個利好,因為據其了解,很多房企開始擁有了跟銀行議價的空間。過去幾年信貸控制之下,銀行房地產開放貸款方面的份額較緊,雖然很多商業銀行的分行、支行等都有意愿給房企放貸,但由于總行名額有限,搶奪得很激烈。

“利率市場化意味著金融市場進一步的開放,對開發商來講,不光是銀行貸款融資,還有國務院常務會議提到建立消費金融公司,實際上這跟住房抵押貸款相關。”花旗銀行大中華區首席經濟學家沈明高指出。

另一方面是銀行同業貸款投向房地產行業或將收緊。一家同業業務較大的商業銀行總行人士表示,下半年通過銀行同業貸款流向房地產的資金或將全面收緊,其所在銀行這方面的指標已基本用完,據其分析“下半年我們行能放出去的可能性較小”。

海外融資渠道的回流也頗為明顯。在國內房企融資渠道受限的近兩年,開發商掀起赴港融資熱潮,紛紛赴海外發債或IPO.

“因人民幣有升值預期,所以海外融資比較有吸引力。現在看來在下降,原因是美元有升值預期,未來資金外流對開發商融資是不利的。”沈明高指出,“有些開發商可能從外部融資轉到內地融資。”

分化與下行壓力漸顯

從資本市場再融資松動,到利率市場化下的信貸管制等行政手段放松,再到前幾年支撐起房地產繁榮半邊天的表外渠道漸趨收緊,都已呈現一種新的房地產融資從表外回流的趨勢。在沈明高看來,這符合眼下的房地產政策趨勢。

其指出,經濟增長短期離不開房地產市場,相關的投資和消費需要房地產來拉動,從這個角度來講,“目前經濟較弱,我們認為房地產政策從原來的偏緊可能會有所松動”。

但其指出,松動的方向在于增加住房的有效供給(又可以穩增長,可以防止房價過快上漲),開放再融資符合這樣一個趨勢。為開發商提供新的資金來源,希望未來房地產的供給增加會抑制房價過快增長。

這或給這個行業帶來重要的變化。首當其沖的是房地產企業本身,上述北京上市房企人士就指出,目前正在觀望再融資政策進展,在其看來,如果一旦落實,將給公司的融資渠道提供新的路徑。

而上述一級土地開發企業人士也指出,其所在企業通過發企業債來試水監管層的放行意愿。

“穩增長意味著有更多的資金需求,對不同的開發商來說可能會不一樣,大開發商融資成本或下降,小企業的成本可能會上升。”沈明高對此表示。

而在8月7日上市房企再融資傳聞襲來之后,當日A股與房地產再融資相關的房地產、水泥建材等板塊自早盤發力上漲后逐步回落,但截至收盤時,房地產板塊漲幅依然居前,并有多只個股漲停。

野村證券中國股票研究部主管劉鳴鏑告訴本報記者,雖然目前各方面信號比較正面,短期對于房地產板塊是利好,但中長期看來,房地產板塊依然有下行壓力,需要謹慎,“因為大的資產類別的價格拐點一旦形成,應該是不止一年”。

(責任編輯:DF107)

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