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亞洲金融危機訓誡:香港樓市元氣未復內地暫不兇險

2014-03-10 10:50:54
來源:你我貸

早報記者朱楠

受席卷全球的金融風暴影響,中國樓市陷入全線疲軟,“金九銀十”已成黃粱一夢,樓市跳過金秋,直接墮入“寒冬”。

有人說,目前的內地樓市的現狀與十年前亞洲金融危機中的香港樓市有許多相似之處。十年前,當那場讓不少香港人至今談之色變、元氣大傷的樓市巨變到來時,中國大陸房地產市場尚未完全商品化,內地絕大多數百姓甚至還不能完全理解“商品房”的概念,國家也尚未出臺個人買房的相關貸款政策。

從1997年的頂峰到2003年跌入谷底,再從谷底反彈、復蘇,香港的房地產業在經歷了一個驚心動魄的輪回后目前也僅恢復當年的七成。反觀香港樓市,其經驗和教訓都值得如今內地樓市借鑒和警覺。

香港樓市僅復蘇七成

“對于很多香港人來說,那是一場真正的災難,很多人至今尚未從那場噩夢中恢復。”在香港、內地均有十幾年房地產工作經驗的香港人Jimmy這樣說。

“那時的市況實在太好了,地產代理公司的收入非常好,總是有花紅,加薪也很容易。幾乎每天都有同事請吃飯。”當時正在香港從事地產代理的Jimmy回憶道。

1997年的亞洲金融風暴來臨之前,香港炒樓盛行,一套房子可能轉手七、八次,而當時一轉手房價就能升10%左右。誰知金融風暴來臨,股市大挫,樓市也難逃一瀉,市民對樓市信心崩潰,樓價在接下來的兩年急挫70%左右,到2003年6月底,香港大約有10.6萬宗負資產。

歷經6年的恢復期,如今的香港樓市仍未回復至1997年金融風暴前的高點。據香港“中原領先指數”顯示,今年一季度是香港近幾年來樓市最高點,領先指數在70點左右,而在隨后的華爾街金融海嘯影響下,目前領先指數下挫至67點。也就是說,經過6年的恢復,此次華爾街金融海嘯前的香港樓市也僅恢復至1997年之前的7成左右。

當年拋售如今持樓

談到購房者的心態,香港中原地產研究部董事黃良升告訴記者,1997年金融風暴之后,香港業主拼命蝕本拋售,而現在則“穩坐釣魚臺”。

黃良升回憶道,在房價開始下跌時,政府放松貸款政策,鼓勵老百姓買房,因此當時香港樓市“有人拋,就有人接”,成交量因此相當可觀。“但人們很快就發現,樓市的一路下瀉似乎總也不見底,因此那些想逢低吸納的人們買進就立刻成為負資產,香港的‘負翁’也越來越多。”因此,當時香港政府放松房貸政策等救市舉措也留下很嚴重的后遺癥。

對比十年前,如今華爾街金融海嘯影響下的香港樓市卻顯得相當淡定。“現在持房的業主心態穩定,香港人都知道,香港的銀行利率是跟美國保持聯動的,美國的銀行貸款利息看樣子1―2年內不會增高的,那么香港目前的低利率至少可以維持1―2年,銀行的貸款利率比租金還便宜,精明的香港人不會低價拋售物業了。”

黃良升分析,如今美國的次貸危機源于過度借貸,1997年香港樓市崩潰,基本條件也是過度借貸。1997年的香港樓市貸款比例高達33%,為大跌市埋下引爆點。而如今香港樓市貸款的比例只有21%的水平,遠低于30%的分界線。

內地風險小于香港當年

很多香港人都習慣用“慘痛”來形容1997金融風暴后的香港樓市經歷。Jimmy告訴記者,如今大多數香港人的投資態度較1997年之前謹慎了很多。“1997年之前的樓市,很多香港人有100萬就全投到樓市里去了,但現在,他們頂多只投70萬。”

2003年,機緣巧合,Jimmy由于工作調動來到上海,在上海工作生活了3年之后,于2006年回到香港。作為一個熟悉香港房地產市場的資深從業人士,Jimmy又目睹了上海從2003年到2006年樓市飆升的又一輪瘋狂。“雖然內地樓市這兩年的發展與十年前的香港有很多相似之處,不過,上海房價上升的速度和炒房風氣跟香港1997年之前的樓市相比,還是小巫見大巫。”Jimmy告訴記者。

Jimmy認為,內地樓市買家炒房比例較之香港當年還是少了很多,房屋的換手率也相對低很多,再加上從2005年起,內地政府就開始密切留意樓市走勢,并出臺一系列政策予以干預,因此,目前內地樓市的“危險系數”不可與當年的香港相比。

關鍵詞:樓市香港內地金融

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