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中金平安押注美國樓市斷供樓套利20%模型

2014-03-10 10:50:54
來源:你我貸

兩周前,民營企業家陳剛(化名)收到另類春節禮物――兩份美國房地產投資產品推介書:一份是平安信托發起的美國抵押房產貸款產品海盛新博(下稱“海盛新博”),另一份是中金公司(CICC)設立的中金保德信美國房地產投資基金(下稱“中金保德信基金”),兩款產品最長存續期限分別達到10年與8年。

“這兩家機構的理財經理都告訴我,美國房價還會隨本國經濟復蘇持續上漲,現在還是投資美國房地產的最佳時機。”陳剛說。盡管出資至少300萬元(中金保德信基金認購起點為1000萬元),借助一款基金產品淘金美國房地產,對他而言仍是新鮮事。

雖然不同于預期收益,推介材料上給出的相關過往業績參考數據,依舊讓這兩款產品的預期回報充滿了遐想空間:截至去年11月30日,海盛新博產品的境外管理機構――美國NEUBERGERBERMAN公司在抵押房產貸款領域的投資策略已產生23.01%的年化收益率(扣除相應費用前);中金保德信基金的境外資產管理方――美國保德信房地產投資管理公司旗下PRISAIII基金成立至今,年化回報率達到13.07%。

“這些回報數據,都能跑贏國內不少城市房價漲幅了。”陳剛調侃說。但他的腦海卻留下了一個大大的問號,由于美國房地產投資的游戲規則與國內有著諸多不同,高收益預期的光環下,美國房地產投資產品是否還隱藏著某些不為人知的風險隱患?

收購“不良”獲利20%演示

相比個人直接購買美國房地產,陳剛發現這兩款產品的獲利方式比較“另類”。

如中金保德信基金計劃將募集的20億資金收購10-15個美國一線城市的高級寫字樓、零售商鋪與工業地產項目等,單筆投資高達3000萬-5000萬美元,主要通過樓盤出租出售或REITS上市獲取收益。

海盛新博則通過低價收購某些不良住宅抵押貸款及相關房地產資產,獲取不良資產處置中的高回報。

按這一策略舉例而言,一幢現價15.15萬美元的住宅,因房主27.65萬美元抵押貸款無法償還,銀行就將住宅與貸款債權按10.2萬美元(房產現價的67.3%)出售給房地產抵押貸款投資基金,后者則以減免業主20%貸款額(即減免5.5萬美元)為貸款重組手法,要求業主按每月1100美元先償還4年貸款,其間這家房地產抵押貸款投資基金除了獲得萬美元貸款收入,還能在業主重新得到銀行信用的條件下,幫助業主將剩余近17萬美元貸款額度進行再融資,一次性套現14.4萬美元。

由此,這家基金通過住宅抵押貸款債務重組獲取的總收入變成19.68萬美元,對應10.2萬美元的收購價,4年投資期限對應的年化收益率達20.5%。

“這一模式,或許是海盛新博投資策略產生23.01%過往業績的重要依據。”陳剛仔細翻閱這款產品資料,發現海盛新博境外管理機構――NEUBERGERBERMAN近期又斥資1億美元買入598筆美國房產抵押貸款資產,而這些資金所對應的抵押房產總估值達1.5億美元,其中85%的業主在過去7個月才出現拖欠房貸還款跡象,只要采取妥善的貸款重組手法,這家基金又能“復制”上述可觀貸款變現高收益。

然而,要找到具有高投資回報的美國抵押房產貸款投資標的與商業地產,絕非易事。一位精通美國地產資本運作模式的人士說,美國大量優秀的住宅商業地產并不是通過公開市場出售,而是委托某些中介機構與投資銀行私下撮合交易。究其原因,除了交易雙方需要信息保密,還有合理避稅等經濟利益考量。

他坦言,通過投資美國抵押住房貸款淘金當地房地產的最大好處,是能最大限度減輕美國物業稅壓力。

NEUBERGERBERMAN成立于1939年,目前管理資產規模超過2270億美元。美國保德信房地產投資管理公司同樣是全球最大的房地產基金管理機構之一,管理規模超過700億美元。

兩款產品頂著全球知名基金合作的“光環”,卻依舊難以打消陳剛的投資顧慮。在他看來,兩款產品的交易結構過于“復雜”,以至于他擔心其中是否暗藏“某些掩飾風險的玄機”。

以海盛新博為例,境內投資者出資成為海盛新博有限合伙企業的出資人(LP),后者則將人民幣資金存入境內合作方銀行做保證金;合作方銀行開立保函,由其境外分支機構提供貸款給海盛新博在開曼群島設立的子公司進行海外投資,而NEUBERGERBERMAN則專門給海盛新博開曼子公司單獨定制一個基金專戶,用于認購前者發行的美國住房抵押貸款投資基金份額等。

境內投資者的投資收益來源,主要來自NEUBERGERBERMAN向海盛新博開曼子公司分配的收益分紅、但這筆分紅還要得用于定期償還貸款利息等。

6%利潤扣除的“玄機”

陳剛所擔心的“風險隱患”,主要源自他發現的一個疑惑――為何海盛新博產品推介書的收益分紅演示中,要扣除6%的相關費用――即截至去年11月30日,NEUBERGERBERMAN在美國住房低押貸款領域的投資策略產生23.01%的年化投資回報率,但扣除相應費用后降為17.22%。

在他看來,這可能被用于某些投資隱患的風險補償。

通過與業內人士的溝通,他意識到,相關費用主要用于補繳境外貸款的保證金。由于海盛新博產品募集資金是通過內保外貸方式投資美國NEUBERGERBERMAN公司發行的抵押住房貸款基金等,海外貸款部分可能受到人民幣升值影響,合作銀行要求海盛新博補繳保證金,而這筆錢是由基金定期利潤分紅資金支付的。

“相比大額資金回流風險,這還是小問題。”陳剛說。他所說的大額資金回流風險,即海盛新博開曼子公司主要以利潤分配方式向海盛新博境內合伙企業賬戶匯回海外投資收益,一旦投資收益額數額較大,不排除存在相關部門或外匯指定銀行對大額利潤資金入境結匯暫緩批準或不予許可的風險。

一位了解外匯政策的人士對此解釋稱,只要境外投資收益來源合法合規,通常只需繳納相應稅收并完成結匯審批流程,相應資金就可以結匯返回境內,“投資者主要面臨的風險是,結匯審批流程延時令產品到期時無法拿到相應本金利潤,但金融機構完全可以找到過橋資金過渡一下的。”

中金保德信基金也面臨同樣的問題。為了最大限度降低大額資金回流風險,其干脆在深圳前海地區注冊,將20億募集資金先匯往CICC-PramericaUSRELP(開曼群島)賬戶,再交給中金(開曼)全資子公司與美國保德信房地產基金共同管理。這種做法的優勢,就是借助前海人民幣跨境兌換創新契機,令境外投資資金匯回境內更為便利。

記者還了解到,為了打消境內投資者的顧慮,中金公司與美國保德信房地產基金打算共同跟投5%資金。

“這真能給投資者吃下一顆定心丸嗎?”陳剛依然疑惑。春節期間,他對美國房地產投資基金有了更深的了解――由于美國房地產投資基金往往使用高達50%的杠桿融資用于購買各類房地產項目,一旦出現壞賬,投資者將面臨較高本金損失,這或許不是5%跟投資金能覆蓋的風險。

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