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高息票據保證九龍倉收益還原綠城融資51億細節

2014-03-10 10:50:54
來源:你我貸

“整個合作過程中,我們看到雙方都是非常樂于合作的。所以談判氣氛非常良好。”亞司特律師事務所(Ashurst)資深律師,亦是該項目的負責人之一許智豪告訴本報,對于雙方來說,這更像一項戰略投資,而非一筆低買高賣的股票投資。

6月8日,綠城中國(3900.HK,下稱“綠城”)和香港地產商九龍倉置業有限公司(004.HK,下稱“九龍倉”)宣布“閃婚”。綠城將透過向九龍倉配股和發行可轉換債券形式,引入九龍倉成為戰略性投資者。九龍倉將共計為綠城注資50.98億港元以削減后者債務及作其他用途。

雙方合作方案公布至今,綠城股票已大漲30%,至6.97港元。穆迪企業融資部鄒吉明認為,對于流動負債高達900多億元的綠城而言,50億港元的注資并不多。然而,九龍倉的注資挽回了投資者對公司綠城的信任。

兩大承諾

本次交易主要被分作兩部分。第一部分是由綠城直接向九龍倉配售約3.28億股新股,相當于當時公司發行股數的20%,配售價為5.2港元,較該消息公布前的價格折讓2.8%,涉及資金17.05億港元。

第二部分是在第一部分完成后,綠城再向九龍倉配售1.62億股新股,認購價同樣為5.2港元,涉及資金為8.43億港元。另外,綠城還向九龍倉發行價值為25.5億港元的可贖回可換票據。

上述交易完成后,九龍倉的持股份額將增至24.6%,僅次于最大股東宋衛平被攤薄后的25.4%。

同時,合約還規定,這些票據在發行屆滿3年后便可兌換,換股價為7.4港元,最多可兌換3.45億股。發行前五年,票據年息率為9%,第5至第10年為9%+2%,以此類推。綠城中國可以在任何時間贖回部分或全部票據。

若3年后,九龍倉悉數將可轉債換為綠城股份,其持股份額將增至35.1%,遠遠超過了宋衛平和壽柏年的持股量。同時,依照法律規定,當股東持股數超過30%時,應依據收購守則向綠城提出全面收購建議。

初看起來,這份協議對九龍倉而言是一個敲得不錯的算盤。若幾年后,綠城業績良好,在股票升值和賺取股息的同時,九龍倉還可獲得一筆不菲的可轉債固定收益。據一位港股分析師介紹,目前九龍倉的平均融資成本僅為6%。按此息差計算,九龍倉在可轉債上,將獲得3%的凈利潤。若綠城經營不善,無法贖回票據,九龍倉可以在交易完成5年后,將債轉股,并向綠城提出全面收購協議。

根據九龍倉2011年年報,集團2007年訂立把內地資產提升至占集團資產總值50%,目前,內地資產占集團資產的比例接近40%。

“交易的結構可以證明,九龍倉在對綠城進行戰略性投資。”據許智豪介紹,九龍倉與綠城簽訂的協議中,有幾項是比較特別的。首先,九龍倉在注資完成后,并非綠城的最大股東,亦承諾除轉票據為股份的情況外,五年內不會主動成為公司最大股東。其次,九龍倉答應在投資協議成交日期起兩年內,九龍倉不會出售從綠城認購的股票。

由此可見,九龍倉看重更多的,可能是通過與綠城在戰略上的合作,而擁有更多投資內地的機會。

凈負債率下降至80%

除了收獲滿滿的九龍倉,獲得九龍倉注資50億港元的綠城亦不亦樂乎。

綠城2011年業績報告顯示,截至去年底負債總額為1103億港元,凈負債比率高達148.7%,成為內地負債率第一的房企。

鄒吉明告訴本報,除了從去年以來一直出售公司資產減輕負債,在此基礎上,九龍倉注資50億港元后,公司的凈負債比率有可能會下降至80%左右。

無疑,綠城在爭分奪秒地做到這一點。

九龍倉和綠城的上述項目中,一個項目卻分為兩次支付。其原因在于,去年6月的股東會上,公司董事會獲得了能夠配股最多20%新股的一般性授權。若需要發行更多股票予九龍倉,則需要再召開一次股東會,并在股東會上獲得批準。這將耗時頗長。

根據綠城的公告,綠城首先利用一般性授權發行20%股份于九龍倉,然后召開股東會以批準近一步向九龍倉發行股份及可轉股票據。綠城的大股東已承諾在股東會上投票贊成該交易。

資料顯示,配股前,綠城發行股數16.4億股,公司兩位執董宋衛平和壽柏年分別持有控5.4億股(33.0%)和3.8億股(23.4%),而九龍倉本身原持有約2.1%綠城股份。

這樣一次投資讓許多無法通過IPO、增發新股等方式的國內房企看到,這或許是一種融資的新方式。

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