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杜猛:世界上賺錢最容易的房地產商在中國

標簽 中國 收益 白銀 貨幣 
2014-03-10 10:50:54
來源:你我貸

中國城市商業網點建設管理聯合會副會長杜猛

作者簡介:杜猛,和訊網專欄作者,財經學者,經濟學博士,民革北京大學支委黨員;著有《貨幣學》、《投資管理概論》、《房地產開發與運營》;北京大學房地產發展研究基金中心副主任;中國城市商業網點建設管理聯合會副會長;曾任:國內外上市公司高管;1998/2004/2006年度榮獲“中國財經年度人物”;1999/2003/2009年度榮獲“中國地產年度人物”。

本文內容為作者應和訊網專欄之邀,獨家授權和訊網發布。和訊網邀請各界名家開設專欄,為讀者提供趣聞博見。敬請讀者關注更新。點擊進入杜猛專欄。

房地產行業在咱們國家是被寵壞的一個行業,它在國民中的形象是劈山開地,偷稅漏稅,官商勾結,缺斤少兩。就是說它本來做了很多的貢獻,為什么我們的網民對這個行業的感覺是這樣一個感覺呢?難道是全民族對這個行業、整個國家對這個行業誤解了嗎?我認為不那么嚴重,一是我們的批評的有點極端,另外來講它確實或多或少存在著我上述說的房地產在國民中的形象,沒有真正的得到尊重,也就是這個行業是有問題的行業,訴訟率高達12%,是個地道的訴訟行業,我們2010年朝陽區涉及到房地產市場的訴訟案子是西北地區的三個省的總和。就是我們的訴訟率很高,因為房子又是大宗產品,個人財產的一個最主要的資產的表現。但問題是這個行業長期的處于一種利潤較高的這樣一個狀態。運營較快的一個狀態,就是我們的市場運營較快,行業的利潤較高,政府跟開發商在城市規劃中是必然的一種相輔相成的關系。所以就造成這個行業持續快速的發展,而且在這個發展的過程中,因為我們的城市化等等眾多的問題就拉動了地產行業,而且地產行業如果是25年前,他是一個包工頭,大家可能不尊重他,二十年后的今天,我們的地產界的這種企業家們都不可一世,牛氣沖天。

各個以干地產為榮,這是這樣一個行業,但是任何一個行業如果不能夠持續,不能夠健康的發展,它都是有問題的。而中國的房地產行業跟全世界的其他房地產行業是獨一無二的不一樣。因為我們造了這個地球上最龐大的毛坯房,全世界絕大部分國家的房地產行業絕不會生產毛坯房。而絕大部分國家都沒有中國的城市化運動,我們享受了城市化運動的這樣,城市化進程的這樣的紅利,這是第二點。

第三點也沒有像中國人口紅利到來前后的這種收益,我們的房地產商大部分享受了中國人口紅利,比如把中國的房地產商,這些牛氣沖天的前二十名,你都給他扔到冰島去,有一個死一個。有一百個死一百個,別說二十個,一個都活不了,就是因為中國人口太多,城市化進程速度很快。所以房地產商就享受了這樣一個利益,同時享受到他的紅利。而且我們的房地產商跟其他國家的房地產行業還不太一樣。我們房地產不僅享受了城市化和人口紅利,而且它的利潤相對偏高。全世界平均投資回報率只有3%,美國地產界的利率只有6.2%,我們的房地產行業的平均利潤都保持在毛利15%到25%之間。非上市公司利潤可能更高,從這一點上來講就是說,我們相比其他發達國家和欠發達國家的房地產行業來講,我們國家是獨樹一幟的,利潤比較高的。

另外來講就是我們相對其他行業,因為我們的零售業只有3%,我們的制造業只有5%,交通業只有15%。那你房地產高達15%到25%的利潤,咱們是不是也得增強一點行業的同情心,如果其他行業在國民經濟部類中都倒下了,就房地產一門獨大,那么你造的房子賣給誰,那么中國會出現大量的鬼城,像鄂爾多斯(,股吧)這樣的城市,它會出現這樣的問題。

我們的偽城市化問題,我們的行業的利潤的過渡的不均衡,造成的原因是貨幣是血腥的,哪里有利潤往哪里走。最后就是說搞制造業的代表性的,像海爾,長虹都干起房地產來了。因為傳統產業利潤太低,像搞IT的,像聯想不是也組建了房地產公司嘛。這樣來搞家電的、國美也早就進入了地產,各行各業都殺入到房地產,我們的所有的央企都在做地產,雖然讓他們退出了一部分,78家。但是如果是各行各業,每個領域都進入了做房地產,那這說明什么呀?這個行業一定是利潤比較高的,它利潤低的話,它都沒必要去做了,正是因為它利潤太高了,所以各個行業都不干了,都干房地產來了。那咱們的國民各個產業的部類以及分布全部就會打破。因為你這個行業利潤太高。所以讓我們的各個產業的利潤相對的均衡,是對我們政府的未來一種考驗。

就是說好產業牽著我們國民經濟這種安全的產業應該扶植它,換言之,就相當于我們讓好人的成本不能太高,就是做好人成本高,做關系國計民生的產業的成本也太高,讓投機的成本要大一點,要不大家都去搞投機去了。同樣的道理,在我們的產業結構中打造中,也就是我們的產業經濟發展中,同樣讓那些知識產權以及能夠牽扯國民經濟安全的產業,應該讓它成本低一點,做這個好產業,讓它成本低一點。做那些資源型的,占有型的這種產業呢,讓它利潤低一點。否則大家都會放棄手中的活都不干了,都會干這個房地產去了。只靠房地產很難又快又好的發展我們的國民經濟。所以我認為在這個行業應該是從國家這個層面上,應該從國民經濟的層面上,以及各個產業的層面上去看待這個產業。與此同時,這個產業也應該有一定的,該進行一次調整,我認為這個房地產行業黃金十年過去了,那么它應該進入一個白銀的十年,當然它還有紅銅的十年。它相當于其他行業仍然是利潤較高的。

在上市公司中,因為上市公司相對比較規范,成本比較大,你想找出一個純利潤,包括它的成長性低于其他產業,比如我們的制造業,零售業的,你找不到。它仍然是我們零售業的幾倍,我們制造業的兩倍以上。在這種情況下我認為進行必要的產業分工,利潤的分配和重新調整也是有必要的,而不是單單就是指我們個人的收入的這種分配調整。所以我認為房地產行業還是個好行業,因為你還有個白銀十年,你還有個紅銅十年,我們還有一個十五年或者二十年左右的發展的好光景。所以我們應該珍惜這個行業,讓它穩步健康的發展。而不是讓這個行業像得了病一樣忽熱忽冷,忽高忽低,這就是我對這個行業的認識。

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