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杜猛:下鄉――本地房企的自救之路

標簽 貨幣 
2014-03-10 10:50:54
來源:你我貸

□經濟視點報記者李曉瑩

杜猛,財經學者,經濟學博士,北京大學房地產發展研究基金中心副主任。代表作品:《貨幣學》、《投資管理概論》、《房地產開發與運營》等。有資本運營和房地產投資與開發雙重工作經驗,是業界學院派和實戰派的代表性人物。

在限購令首次被執行之時,房地產市場關于“洗牌”的言論就不絕于耳。而今,限購令即將從嚴從緊甚至擴容,無疑會使中小企業的生存雪上加霜。

對此,北京大學房地產發展研究基金中心副主任杜猛博士在接受經濟視點報記者采訪時認為,房地產調控絕對必要,但同時也會導致房企強者越強、弱者越弱。隨著一線“正規軍”的入駐,本地開發商只有快速地往地市級、縣鎮級市場發展才能得以生存。

規則出問題

盡管海南“搖籃”般地培育了當下諸多上市房企的大老板,但是在1975~1995年期間,并沒有哪個城市將房地產作為主營產業。然而,土地招拍掛方案的推出不僅令市場變奏,更是植入了住宅僅有70年產權的“根”。

“全國土地價格每年平均增幅9.5%~10.5%,遠高于GDP的增幅,土地紅利如此而來。”杜猛說,地方政府是房地產66條產業鏈中的一環,其拿農民土地的原值進行20倍賠償,但是卻以新值出讓,大大犧牲了土地原持有者的利益。

土地制度改革后,各行各業都把觸角伸到房地產行業,炒房團也紛紛涌現。政府綁架土地,開發商綁架政府,消費者綁架開發商,紅利傳導到消費者。如果不買房,則享受不到土地紅利。

“投資房產并不是房子增值,而是土地在增值。”杜猛說,價值不是企業家創造的,而是人民,是科技進步,是因為經濟發展了、社會文明了。這些土地紅利本應該由城市市民、非市民享受,但是卻不然。

長期以來,國家大大壓低了制造業、糧食價格,卻用房地產在“補”。“房地產游戲規則出了問題,‘買地’就享受了土地紅利。孫中山提出的‘平均地權、漲價歸功’并未實現。如此導致房地產商成為亞洲首富,這絕非因為他做了多大貢獻,僅僅因為他們拿到了土地。”杜猛說。

必須調控

不能否認,我國房地產發展初期是畸形的、不正常的,需要必要的調控、管理,不能完全按照市場化、不管控。杜猛認為,單一的產業結構必將亡國亡民亡黨,所以要管,要把房地產利潤與其他行業相匹配,不能再讓房地產一枝獨大。

然而,杜猛認為到2018年全國房價仍會翻一倍。他說,影響房價的因素有貨幣、土地、稅收,房價上漲某種意義是貨幣超發、注水的后果。貨幣超發等于對全民資產的掠奪,人民幣縮水了,從而表現在房價的上漲。

當下,我國房地產產業鏈很強大,而人們又沒有新的投資產品作為替代,而若不買房就享受不到土地紅利。直至現在很多人仍認為,逃避通貨膨脹最有效的手段還是買房,起碼可以抵制通脹,在多發鈔票的情況下至少不貶值。

“如果政府再不下決心調控,必將扼殺80后、90后的幸福感。若他們長期活在負債之中,必將使國家的創新、發展意識滅絕,因此必須調控。”杜猛說,從國家層面來說,樓市控制不好可能會引發各種矛盾集中爆發,調控也是沒辦法的辦法,相對安全。

但是,他認為房價的走勢是只漲不跌,就算是房價下降也是漲幅中的回落,整體房價是向上的。雖然在調控下“高歌”不了,但一定是暫時的緩慢上漲。而行政手段退出注定是時間的問題。

只有“下鄉”

最好、最貴的土地一定是漲幅最快的土地,對此地產商頗有共識,因此地王層出不窮而一線城市地皮仍然火熱。但是,處于如今“限”的時代,在北京拿地需要30多個億的資本門檻,同時還有配建10%保障房等各種條件限制。

“一線城市會變成央企的天下,上市公司也‘干’不過它。”杜猛說,有的公司雖不知名,但僅注冊資金就4800億元,你如何跟他較量?

“但是對于近年來GDP增幅大于沿海的中西部地區來說,人口紅利尚存,中部崛起絕對有希望。”杜猛說。

然而,在調控中,大企業會也來越大,弱小的將面臨生存威脅是必然。調控10年,萬科從十幾億的企業逐步發展為幾百億、上千億。調控的驟然升級,必將使153個上市房企、央企及民營企業、非上市企業中的“明星隊”強者越強,而中小型企業會越來越小,距離將全面拉開。

杜猛說,一線大佬都是狼性公司、產業化公司,是工業化操作的生產大軍,其產值呈拋物線式增長。而非產業化公司的銷售指標卻如心電圖,掙上一筆是一筆,銷售指標是動態的,一不小心就“拉平”了。

產業化公司業績指標每年的攀升并不是顯示企業規模多大、多有錢,而是反映了他的管理能力、盈利能力、決策能力、工作能力。本地企業與這些企業相比,不僅資金規模比不了,而且在團隊、品牌、個人價值、企業成長性上無法與之相拼殺。

“對于大型企業來說,不是企業大了、有錢了,而是越來越健康了。而小企業之所以生存不了,是盈利能力、產品線、管控能力的欠缺。不是拼錢,拼的是盈利、管理能力。這個市場只支持更強更大的。”杜猛說。

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